HUKUKİ BİLGİLER

Türk Medeni Kanunu, zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılmasını iki şekilde düzenlemiştir. Bunlardan ilki olağan zamanaşımı ile kazanma, ikincisi ise olağanüstü zamanaşımı ile kazanmadır. 

 Olağan zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması TMK m. 712 hükmünde düzenlenmiştir. Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması ise TMK m. 713 hükümünde düzenlenmiştir. 

OLAĞAN ZAMANAŞIMI İLE KAZANMA 

TMK m. 712 hükmüne göre, “Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.” 

 1- Şartları 

 a) Taşınmaz tapuya kaydedilmiş olmalıdır. 

 Olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için söz konusu taşınmazın tapuya kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir. Bu taşınmaz arazi olabileceği gibi, bir sayfaya kayıtlı bağımsız bir hak da olabilir.Tapuya kayıtlı taşınmazlardan sadece özel mülkiyete konu olabilecek olanlar olağan zamanaşımı yoluyla kazanılabilir. Kamu malı niteliğindeki malların olağan zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir. Bunun yanı sıra tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazın da olağan zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir. 

 b) Taşınmazın yolsuz olarak tescil edilmesi gerekir. 

TMK m. 712 hükmünde “Geçerli bie hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi” ifadesi kullanıldığı için olağan zamanaşımı ile mülkiyetinin kazanılmasının diğer şartı, taşınmazın yolsuz olarak tescil edilmiş olmasıdır. 

c) Davasız ve aralıksız 10 yıl zilyetliğinde bulunmalıdır. 

 Taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımı ile kazanılabilmesi için, taşınmaz üzerindeki zilyetliğin davasız ve aralıksız 10 yıl sürmesi gerekir. Buradaki zilyetliğin asli zilyetlik olması zorunlu değildir. Örneğin arazinin başkasına kiralanması suretiyle fer'i zilyetlik durumu da TMKm. 712'nin aradığı zilyetlik kapsamında mütalaa edilmelidir. 10 yıllık süre, zilyetlik ve tescilin birleştiği andan başlar. 

d) İyiniyet bulunmalıdır.
Olağan zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılabilmesi için yolsuz tescile bağlı olarak malik görünen kişinin iyiniyetli olması gerekir. Yani taşınmazın yolsuz olarak değil; geçerli bir hukuki sebebe dayanarak kendi adına tescil edilmiş olduğunu düşünmeli ve o niyetle kullanmalıdır. İyiniyetten kasıt, kendisine düşen bütün özeni göstermesine rağmen, adına yapılan tescilin yolsuz olduğunu bilmemesidir.
 

2- Sonuçları
Yukarıda belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde tapudaki yolsuz tescil düzelir ve adına yolsuz tescil yapılan kişi malik olur. Böylece tapuda hak sahibi görünmeyen kişi mülkiyet hakkını kaybeder. Şartların gerçekleşmesiyle mülkiyet kendiliğinden zilyet sahibine geçer ve herhangi bir merciden karar alınmasına gerek yoktur. 

 

Kaynak: Halil Çiftçi, Gayrimenkul Davaları ve Yargılama İşlemleri 1. Cilt 3. sayfa Adalet Yayınevi Ankara 2019